핵심 요약
베트남에서 임대용 부동산을 보유한 외국인은 내국인과 동일한 세금 규정을 적용받습니다. 2026년 1월 1일부터 시행된 새 규정에 따라, 연간 임대 수입이 10억 동(VND) 이하인 경우 부가가치세(VAT)와 개인소득세(PIT)가 면제됩니다. 거주자·비거주자 모두 세금코드 발급과 신고 의무를 이행해야 하며, 본국 세법에 따라 추가적인 면세 혜택이 적용될 수도 있습니다.
상세 내용
새 주택법 및 세제 개편 배경
2023년 11월 27일 제정된 주택법 제27/2023/QH15호가 2024년 8월 1일 발효되며 기존 주택법(제65/2014/QH13호)을 대체했습니다. 이 법은 외국인 및 외국 투자자의 베트남 내 부동산 취득을 허용하며, 거주자·비거주자 모두에게 적용됩니다. 이어 시행된 시행령 제68/2026/ND-CP(Decree 68), 제141/2026/ND-CP(Decree 141), 재무부 회람 제18/2026/TT-BTC(Circular 18)가 임대 소득 관련 세제를 구체화했습니다.
VAT·PIT 면세 기준 상향
가장 큰 변화는 VAT 및 PIT 면제 기준 금액입니다. 기존에는 연간 임대 수입 5억 동(VND) 이하 시 면세였으나, 2026년 1월 1일부터 연간 10억 동(VND, 약 3만 8,000달러) 이하로 기준이 두 배 상향되었습니다. 이 기준을 초과하는 경우 전체 임대 수입에 VAT가 부과되고, 초과분에 대해 PIT도 납부해야 합니다.
과세 사례 예시
예를 들어, 호주 거주자 Marcus가 2026년 한 해 동안 베트남 임대 부동산에서 총 12억 동(약 4만 6,000달러, 월 1억 동)을 수취한 경우, 10억 동 기준을 초과하므로 전체 임대 수입에 VAT가 적용되고 초과분 2억 동에 대해 PIT를 납부해야 합니다. 선납 방식으로 수년치 임대료를 한꺼번에 받은 경우, 해당 금액을 연도별로 배분하거나 일시 수령액 전체를 기준으로 과세 소득을 산정할 수 있습니다.
세금 신고 절차: 2단계
임대인은 다음 두 가지 절차를 반드시 이행해야 합니다. 첫째, 세금코드(Tax Code) 발급: 임대 소득 전용 세금코드를 부동산 소재지 관할 세무서에서 직접 또는 공증된 위임장을 통해 발급받아야 합니다. 이는 근로 소득용 세금코드와 별개입니다. 둘째, 세금 신고 및 납부: 세금코드 발급 후 정해진 기한 내 신고서를 제출하고 세금을 납부해야 합니다. 본국의 세제에 따라 해외 임대 소득이 면세되는 경우도 있으므로, 이중과세 여부도 함께 검토할 필요가 있습니다.
시사점
- 면세 기준 상향으로 소규모 임대 투자자 부담 완화: 연간 임대 수입 10억 동(약 3,800만 원) 이하라면 VAT·PIT 모두 면제되므로, 단일 소형 물건을 보유한 한국인 투자자는 세금 부담 없이 임대 수익을 올릴 수 있습니다. 다만 기준 초과 시 전액 과세로 전환되므로 수입 규모를 면밀히 모니터링해야 합니다.
- 임대 소득 전용 세금코드 발급은 필수: 주재원이나 취업 비자 소지자도 근로 소득용 세금코드와 별도로 임대 소득 전용 세금코드를 발급받아야 합니다. 미등록·미신고 시 세무 당국과의 마찰 및 가산세 위험이 있습니다.
- 한·베 조세조약 및 이중과세 검토 필요: 한국과 베트남은 이중과세방지협약을 체결하고 있으므로, 베트남 임대 소득에 대한 한국 내 과세 여부와 외국납부세액공제 적용 가능성을 사전에 세무 전문가와 확인하는 것이 중요합니다.
출처: Vietnam Briefing
